Meer dan 16 meter hoog
Aan: de Raad en het College van B&W
van de Gemeente Valkenburg aan de Geul.
Betreft: bezwaar inzake aanpassing bestemmingsplan voor uitbreiding Thermae 2000
Valkenburg aan de Geul, 16 juni 2008
Geachte Raad, geacht College,
De vereniging “Niks aan de Hand” tekent bezwaar aan tegen aanpassing van het Bestemmingsplan ten behoeve van uitbreiding Thermae 2000 met onderstaande argumenten.
- De aanpassing maakt bebouwing mogelijk die een grote inbreuk maakt op het landschapsbeeld. ‘De groene flanken van het Geuldal’ mogen niet verder aangetast worden, omdat deze van eminent belang zijn voor het toekomstige toerisme.
- Er is geen recht gedaan aan de oorspronkelijke ontwerpers van Thermae 2000, die de piramides ontwierpen. Het is een ontwerp met filosofische uitgangspunten, met bebouwing geïntegreerd in de natuur. Er is voor een piramidale vorm gekozen vanwege de energievelden. De mores binnen de architectuur zijn dat het oorspronkelijke ontwerp in een uitbreiding gerespecteerd blijft.
- Volgens het bestemmingsplan is de maximale bouwhoogte op de Cauberg 9 meter. Het nieuwe ontwerp is 16 meter hoog. De verandering van het Bestemmingsplan wijkt zo sterk af van de daarin vervatte voorschriften en heeft grote, niet terug te draaien landschappelijke gevolgen. De volgende bouwprojecten, zoals het geplande hotel zullen niet meer gehinderd door een Bestemmingsplan tot 16 meter hoog gaan.
Met vriendelijke groet,
Namens subwerkgroep “Stadsontwikkeling”,
Hélène Stohr-Hoenjet
Namens het bestuur van de vereniging “Niks aan de Hand”,
Henk Roelofs
Bijlage: Chronologisch overzicht
Bijlage
Chronologisch overzicht.
Het lijkt ons goed om daarbij de behandeling van de plannen inzake de uitbreiding van Thermae 2000 allereerst nog eens chronologisch op een rijtje te zetten. Wij willen U er aan herinneren dat wij als werkgroep in het meedenken met welke plannen dan ook, zijn aangewezen op die momenten waarop plannen in de openbaarheid getoetst kunnen worden door de raad en de inwoners van Valkenburg.
Op 26 april 2007 wordt het plan tot uitbreiding van Thermae voor de eerste keer in een voor inwoners openbare vergadering van de welstandscommissie beoordeeld. Het plan wordt door de welstandscommissie afgewezen, omkleed met de volgende redenen:
1. Referentie met Museum Het Valkhof in Nijmegen is niet waargemaakt.
2. Het gebouw heeft op deze manier geen relatie met de omgeving.
3. Glaswand met dichte binnengevel moet transparant.
4. Het moet terrasachtig, niet gestapeld.
5. Trap is massa, moet dieper in pand integreren.
6. Taille moet slanker
NadH protesteert ook tegen het voorgenomen plan d.m.v. een compilatie van de toekomstige kubus Ook in de pers overheersen negatieve reacties.
Op 27 november 2007 wordt NadH uitgenodigd door directie, bedrijfsleider en de architect van Thermae. NadH doet de volgende suggesties:
1. Blijf van de groene randen af, die zijn het kapitaal van Valkenburg. Gebruik de locatie parkeerterrein voor een, aan het bestaande ontwerp, aangepast bouwplan.
2. Er zijn maar drie kamers gepland op de A-zijde van het gebouw richting het Kasteel van Valkenburg (‘Goh, dat u dat ziet mevrouw!”) reageert de architect van Alynia Architecten. Op de A-zijde zijn bovendien een berging, noodtrappenhuis en liften gepland. NadH acht het een zeer zwak ontwerp, mede vanwege het feit dat het gebouw geen duurzaam gebouw wordt.
3. Voor de directie van Thermae heeft het voorliggende plan belangrijke financiële voordelen: bouwen op de piramide is goedkoop; één nachtportier en één baliemedewerkster is voldoende voor 60, maar ook voor 120 kamers; met hetzelfde aantal personeelsleden kun je dubbel zoveel gasten bedienen. Ook de al aanwezige lift, noodtrap en bergruimtes kunnen in het plan benut worden.
4. Op de vraag van NadH waar de 120 extra gasten moeten parkeren, wordt niet geantwoord.
Op 11 december 2007 wordt NadH weer uitgenodigd door Thermae. De adviezen van NadH zijn niet in het plan vertaald:
1. Gebruik van het parkeerterrein voor de bouwplannen is niet mogelijk wegens erfpacht van de gemeente.
2. Het maken van een ‘duurzaam’ gebouw wordt als te kostbaar afgedaan. Er komt geen zonwerend, warmteregulerend en zelfreinigend glas.
Op 13 december stuurt NadH een brief naar de directie van Thermae, de heer Schrader.).
In januari 2008 wordt in ‘Niks Nuujts’, het verenigingsblad van NadH een groot artikel gewijd aan de plannen van Thermae .
Op 26 maart 2008 wordt de gemeenteraad ontvangen door Thermae 2000. Ook de politiek blijkt moeite te hebben met de kubusvorm. Het college belooft de raad dat stadsbouwheer Wiel Aretz naar het plan zal kijken.
Op 10 april 2008 komt het plan voor de tweede maal in een voor inwoners openbare vergadering van de welstandscommissie. Het plan wordt goedgekeurd!
1. Aan de eis tot gelaagdheid is volgens de commissie voldaan. In feite is alleen de betonnen vloer doorgetrokken buiten de glasgevel vanwege arbo-wet-eisen voor de glazenwassers.
2. De glasgevel is nu geheel transparant.
3. De positie van de trap is nog onzeker, moet nog bekeken worden.
4. Glasprofielen zijn aangepast op advies van bouwheer W. Aretz.
Aan alle andere eisen van de welstandscommissie is niet voldaan in het gepresenteerde plan. De kwalitatief hoge eisen op het gebied van (top)architectuur waar andere steden zich mee profileren en die de politiek nastreeft is niet waar gemaakt.
Op 11 april 2008 belt NadH in de persoon van mevrouw Stohr met AGS architecten, de oorspronkelijke ontwerpers van Thermae 2000, die de piramides ontwierpen. Zij hebben dat met een bepaalde visie gedaan. Het is een ontwerp met filosofische uitgangspunten, met bebouwing geïntegreerd in de natuur. Er is voor een piramidale vorm gekozen vanwege de energievelden. Dit ontwerp kun je niet zo maar loslaten.
AGS architecten werd benaderd met de vraag of zij bezwaar hadden tegen een uitbreiding van Thermae. Zij hebben, in de verwachting en de mores binnen de architectuur dat het oorspronkelijke ontwerp in een uitbreiding gerespecteerd zou blijven, daartegen niet geprotesteerd. Er is wel afgesproken dat AGS architecten op de hoogte van de plannen gehouden zou worden. Dat is niet gebeurd. Is het niet de taak van Bouw- en Woningtoezicht om te wijzen op ‘auteursrecht’?!
Op 12 april 2008 stuurt NadH een brief aan de raad en het college. Op deze brief stuurt het college een reactie op 24 april 2008. Op deze brief reageren wij nu als werkgroep d.m.v. de voor U liggende brief.
Op 17 april 2008, vlak vóór het raadsbesluit op 23 april 2008 stuurt NadH een brief met suggestie voor een alternatief, zoals NadH dat ook al 11 december 2007 aan Thermae voorstelde.
Op 5 mei 2008 stuurt NadH een brief aan stadsbouwheer W. Aretz met een verzoek tot overleg over het centrumplan en de voorgenomen kubus op de Cauberg. Dhr. Aretz heeft nog niet gereageerd en er is dus nog geen afspraak gemaakt.
Tot zover ons chronologisch overzicht. Nu naar de kern van uw en onze argumenten.
Commentaren.
In de reactie van B&W op onze brief van12 april, d.d. 24 april 2008, geven B&W aan het belangrijk te vinden dat de gasten van Thermae 2000 ‘een viersterren accommodatie van faam’, meer verdie-nen dan een hotel op een parkeerplaats/garage direct aan de doorgaande weg. In het bijzonder de locatie, het uitzicht en de uitstraling zijn belangrijke factoren voor de klanten om een locatie te be-zoeken en te boeken’.
Het uitzicht is slechts door 3 tot 4 tweepersoonskamers per etage (vier etages) te bewonderen. Dat zijn maximaal 36 mensen die van het uitzicht genieten per nacht. Valkenburg heeft méér dan 1 miljoen overnachtingen per jaar. Daarbij kunnen nog opgeteld worden de bewoners en bezoekers voor wie dagelijks het magische uitzicht op de hoogteburcht bedorven wordt door de kubus van Thermae. Een architect met kwaliteit zou van deze locatie een top accommodatie hebben gemaakt, aangepast aan het bestaande ontwerp.
Naar de indruk van NadH is de raad slecht geïnformeerd over het ontwerp.
Zo werd tijdens de raadsbehandeling gesuggereerd dat de plannen zes keer in de welstandscommissie besproken zijn. Wellicht zijn er meerdere contactmomenten geweest, maar de plannen zijn slechts twee maal in een openbare vergadering van de welstandscommissie besproken: een keer afgewezen en een keer goedgekeurd. Is de raad goed geïnformeerd: zie eisen van de Welstandscommissie en het uiteinde-lijke bouwplan? Gelaagdheid van het gebouw, met als referentie Museum Het Valkhof in Nijmegen, is niet waargemaakt. Deze eis van de Welstandscommissie, werd zogenaamd gerealiseerd door de betonnen vloeren buiten de glasgevel door te trekken, noodzakelijk vanwege de Arbo-wet voor glazenwassers.
Dat lijkt geen oplossing uit oogpunt van (top)architectuur, die de politiek zegt na te streven. Bovendien zijn de burgers tegen. De raad worstelt ook met de kubusvorm. Stadsbouwheer Aretz bestempelt in al zijn presentaties de ‘groene randen als de tuinen van Valkenburg’. Hoe ge-loofwaardig is zijn visie als hij, alleen door het aanpassen van de raamprofieltjes, aan dit bouwplan zijn goedkeuring geeft? Blijft voor de wielerliefhebber de Cauberg nog wel ‘de col’ als die door slecht bestuur en snelle beleggers verbouwd wordt tot een kolonie? NadH deelt de visie van raad en college dat toerisme de kurk is waar Valkenburg op drijft. Blijft dat zo met deze wijze van ontwikkeling? Bebouwing in natuurgebieden is verkwanselen van je kapitaal. Je blokkeert de rust en de natuur.
Is toetsing door de Heuvellandgemeenten al verricht? Zie het Convenant Heuvellandgemeenten van november 2007 waarbij afgesproken is dat ‘de groene flanken van het Geuldal’ niet aangetast mogen worden?
Beseft de raad wel wat de consequenties zijn van de goedkeuring van de kubus? Het bestemmingsplan zal in vergaande mate moeten worden aangepast!
Volgens het bestemmingsplan is de maximale bouwhoogte op de Cauberg 9 meter, het nieuwe ontwerp is 16 meter hoog. Dat is een bovenmatige afwijking van het bestemmingsplan.
Beseft de raad wel dat de veelgeroemde economische voordelen (met name de werkgelegenheid) wel eens minder spectaculair zouden kunnen uitpakken dan gesuggereerd?
Is de raad en het college er wel van op de hoogte dat juist door deze indeling van het gebouw het aantal personeelsleden aan de balie en anderszins niet hoeft te worden uitgebreid? “Met hetzelfde aantal personeelsleden kun je dubbel zoveel gasten bedienen”, volgens de directie.
Beseft de raad wel dat de keuze van Thermae voor een andere architect dan de oorspronkelijke in-druist tegen de gebruiken binnen de architectuur?
In het nieuwe centrumplan wil het college gebouwen met een eigen karakter, een eigen smoel. Waarom wordt Thermae niet gedwongen om de uitstraling die het heeft te versterken in plaats van het teniet te doen? Er is in het verleden voor een piramidale vorm gekozen vanwege de energievelden.
Deze filosofie en de bijzondere bouwkunst kun je niet zomaar verkrachten. Er is een fatsoens-norm tussen architecten om met respect om te gaan met een oorspronkelijk ontwerp. In een contact tussen Thermae en AGS architecten heeft Thermae beloofd om de oorspronkelijke architect op de hoogte te houden. Die belofte is men niet nagekomen. Is het niet de taak van Bouw- en Woningtoezicht om te wijzen op ‘auteursrecht’ op het originele ontwerp?
Last but not least: Waar moeten die 120 extra gasten parkeren? Op de volle, reeds bestaande par-keerplaatsen?
Door middel van deze brief willen wij B&W en de Raad kennis laten nemen van de processen zoals die zich voordoen en daarvan te leren. Wij hopen dat de Raad degelijk gebruikt maakt van de Art 19.1 procedure.
Niks aan de hand trekt dan ook haar conclusie en tekent bezwaar aan tegen aanpassing van het Be-stemmingsplan.