Foto-Ernst-Loendersloot_webMr. Ernst Loendersloot werkt als kandidaat notaris in Maastricht.

Op de website van TV Valkenburg plaatsen we van Ernst elke twee weken een column over wat er allemaal speelt op een notariskantoor.

Meer columns van Ernst? Kijk op deze pagina: https://tvvalkenburg.tv/van-de-wieg-tot-het-graf/

Appartementen zijn juridisch alleen zelfstandige units als het complex waarin de woningen zijn gerealiseerd formeel gesplitst is in appartementsrechten.

Splitsingsakte

Dat doet de notaris in overleg met o.a. de projectontwikkelaar en een deskundige die een tekening maakt waarop het gebouw gestileerd is weergegeven. Met dikke lijnen zijn de afzonderlijk te gebruiken delen aangegeven en genummerd. De uitkomst van dat overleg legt de notaris vast in de “akte van splitsing in appartementsrechten”.

In die akte staan de basisregels die gelden voor het gebruik en onderhoud van het gebouw en wordt ook de Vereniging van Eigenaars (VvE) opgericht. Ook de statuten van de VvE worden daarin vastgesteld. Deze regels zijn slechts met zeer veel moeite aan te passen en alleen nadat de eigenaren met overgrote meerderheid met de wijzigingen hebben ingestemd. Wat dat betreft is de splitsingsakte vergelijkbaar met de Nederlandse Grondwet.

Huishoudelijk reglement

En net als met de Grondwet, worden er dan allerhande zaken nader uitgewerkt in andere regelingen. Bij appartementen gebeurt dat meestal in het huishoudelijk reglement. Dat huishoudelijk reglement kan namelijk eenvoudiger worden aangepast aan veranderde omstandigheden. Als de meerderheid van eigenaren het er mee eens is, is de aanpassing al een feit.

Model-splitsingsreglement

Bij het opstellen van de akte van splitsing bouwt een notaris voort op een model-splitsingsreglement dat door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) wordt opgesteld en wijzigt dit zodanig dat het past bij het betreffende complex.

Dit modelreglement wordt mede op verzoek van de KNB door deskundigen geregeld tegen het licht gehouden. Indien maatschappelijke ontwikkelingen het nodig maken, wordt het model aangepast en opnieuw vastgelegd in een akte. Daarom zijn er de afgelopen decenia verschillende modelreglementen opgesteld en door notarissen als basis gebruikt.

Op 19 december 2017 is het modelreglement door de KNB ge-update vanwege allerlei (technische) ontwikkelingen in de wereld.

AirBnB verboden

In het nieuwe reglement doet de zogeheten deel-economie haar intrede. In artikel 27 is namelijk een verbod opgenomen om een appartement tijdelijk te verhuren voor recreatie. Het staat er dus niet expliciet, maar door dit verbod is verhuur via AirBnB niet mogelijk.

Hieraan is zeker behoefte gezien de vele rechterlijke uitspraken die de laatste jaren zijn gedaan op verzoek van eigenaars/bewoners die overlast ondervonden van huurders van appartementen die via AirBnB verhuurd werden.

Tesla is toegestaan

Ook Elon Musk heeft een rol gekregen in het nieuwe reglement. De grote man achter de elektrische Tesla zie ik terug in artikel 28.

Het is de eigenaar van een elektrische auto namelijk toegestaan om een oplaadsysteem te laten installeren bij de parkeerplaats. Ook als dat betekent dat er leidingen getrokken moeten worden door de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex.

Maar opladen op kosten van de andere bewoners mag weer niet. Er moet (eventueel via een tussenmeter) voor gezorgd worden dat de elektra die nodig is om de batterij op te laden wel in rekening gebracht kan worden bij de eigenaar van de auto.

Stalling scootmobiel

Ook met de vergrijzing is rekening gehouden. In het nieuwe reglement is namelijk opgenomen dat wanneer de gebruiker van een scootmobiel dit hulpmiddel redelijkerwijs niet in zijn eigen flat of berging kan stallen, hij/zij het recht heeft om de scootmobiel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw te plaatsen. Oftewel in de gangen waar iedereen doorheen loopt.

Overigens niet in iedere gang, maar alleen op die plaatsen die door de Vereniging van Eigenaars zijn aangewezen. En dan ook nog alleen als dit geen gevaar oplevert voor de (andere) bewoners en hun gasten. Het mag niet zo zijn dat als er brand uitbreekt mensen niet naar buiten kunnen vluchten omdat er scootmobiel(en) in de weg staan en iedereen daarover struikelt.

Wanneer een scootmobiel “redelijkerwijs niet in de eigen woning of berging kan worden gestald” wordt echter niet duidelijk omschreven. En ook is het per persoon verschillend hoe ver de scootmobiel van de voordeur gestald kan worden om toch nog bruikbaar te zijn. Iemand die redelijk ter been is kan natuurlijk verder door het gebouw lopen naar de stalling dan iemand die ook binnenshuis afhankelijk is van een rollator.

Ook kan het natuurlijk zo zijn dat er eerst één bewoner een scootmobiel nodig heeft en dat een paar jaar later een tweede of nog meer gestald moeten worden. Als de hal niet groot genoeg is om al die hulpmiddelen te stallen en op te laden, dan kunnen er in de toekomst problemen ontstaan.

Ik verwacht dus dat er, ondanks het vernieuwde modelreglement, in de toekomst nog wel degelijk problemen kunnen ontstaan over de scootmobielen.

Opladen scootmobiel

Net als een Tesla moeten ook scootmobiels worden opgeladen. Ook daar is in het nieuwe modelreglement aan gedacht. De eigenaar van de scootmobiel mag op de aangegeven stallingsplaats een oplaadsysteem laten aanleggen. Op eigen kosten en met de verplichting de verbruikte elektra ook zelf te betalen.

Hierover zullen minder problemen ontstaan. Totdat het moment daar is dat de scootmobiel-bestuurder verhuist. Het oplaadsysteem kan dan achterblijven in de gangen of kan worden verwijderd.

Alleen voor die laatste situatie is in het modelreglement een extra bepaling opgenomen. De gebruiker moet namelijk de kosten van het herstel van beschadigingen betalen.

Blijft de oplaadinstallatie achter, dan heeft degene die de aanleg betaald heeft echter geen recht op een vergoeding. Ik denk dat projektontwikkelaars, aannemers, architecten en notarissen er goed aan doen om ook hierover na te denken en naar oplossingen te zoeken voordat een discussie zich voor kan doen.

Waarschuwing

Wel heb ik een waarschuwing voor u. De nieuwe regels zijn alleen van toepassing als de notaris in de splitsingsakte verwijst naar het modelreglement van 19 december 2017.

Volgende week deel 2.

Meer columns van mij in de rubriek “Van de wieg tot het graf”? Kijk op deze pagina: https://tvvalkenburg.tv/van-de-wieg-tot-het-graf/

Wil je meer informatie, kijk dan eens op mijn website.