Foto-Ernst-Loendersloot_webMr. Ernst Loendersloot werkt als kandidaat notaris in Maastricht.

Op de website van TV Valkenburg plaatsen we van Ernst elke twee weken een column over wat er allemaal speelt op een notariskantoor.

Meer columns van Ernst? Kijk op deze pagina: https://tvvalkenburg.tv/van-de-wieg-tot-het-graf/

Vervolg van deel 1 van vorige week:

Reservefonds onderhoud gebouw

Bij oudere appartements-complexen bleek de afgelopen jaren dat het onderhoud te wensen overlaat. Vaak gaat het om panden die in de periode van wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd en waar maar een beperkt aantal woningen in zijn gecreëerd. Op het moment dat groot onderhoud nodig blijkt, bijvoorbeeld vanwege betonrot, is er te weinig geld in het (verplichte) reservefonds. Terwijl de eigenaren ook zelf onvoldoende geld hebben om een eenmalige hoge bijdrage te betalen voor het noodzakelijke onderhoud. Het gevolg laat zich raden: er wordt helemaal niets of te weinig gedaan om het pand in goede staat te brengen en te houden.

Om hieraan een einde te maken, is in artikel 126 van Boek 5 van het Burgerlijk wetboek de plicht opgenomen om een reservefonds in te stellen om onderhoudskosten te kunnen betalen. In artikel 14 van het nieuwe reglement is nu vastgelegd hoeveel geld er jaarlijks daadwerkelijk in dat fonds gestort moet worden door de leden van de VvE. Deze verplichting geldt overigens ook als er één of meer commerciële ruimten in het gebouw aanwezig zijn. Dus ook bij een complex met woningen boven en winkelruimte beneden zal er daadwerkelijk vermogen opgebouwd moeten worden in het onderhoudsfonds.

In artikel 14 lid 2 van het reglement worden twee verschillende methoden van inleg in het fonds vermeld. De VvE heeft dus een keuze en wel tussen:

1.   jaarlijkse inleg van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw; of

2.   jaarlijkse inleg van een bedrag dat door de VvE is vastgesteld ter uitvoering van het Meerjaren Onderhouds Plan (MOP). Daarin moet staan welke onderhoudswerkzaamheden in de eerstkomende tien jaar uitgevoerd moeten worden alsmede wat de daaraan verbonden kosten zijn. Dit MOP mag overigens niet ouder dan vijf jaar zijn op het moment dat de jaarlijkse inleg wordt vastgesteld.

Geldlening aangegaan door de VvE voor groot-onderhoud

In het nieuwe reglement is daarnaast nog opgenomen dat de VvE geld mag lenen om groot-onderhoud te kunnen betalen. Dat is een oplossing voor die situaties dat er wel onderhoud nodig is, maar er onvoldoende geld in het reservefonds aanwezig is om het te kunnen betalen. De noodzakelijke middelen kunnen dan natuurlijk gevraagd worden van de eigenaren. Mocht dat niet of onvoldoende soelaas bieden (bijvoorbeeld vanwege de normen die geldverstrekkers moeten hanteren inzake de maximaal te verstrekken leningen aan particulieren) dan kan de VvE dus een lening aangaan bij geldverstrekkers. In artikel 56 is opgenomen aan welke eisen het besluit van de VvE dient te voldoen.

Ik vraag mij wel af of deze route in de toekomst veel gebruikt gaat worden. Banken wensen doorgaans zekerheid als er geld wordt uitgeleend en de VvE kan eigenlijk geen zekerheden bieden. Zij bezit zelf geen onroerende zaken en kan dus ook geen hypotheekrecht verstrekken.

Daarnaast heeft een VvE doorgaans geen eigen inkomsten. De inkomsten die er zijn, zijn de maandelijkse bijdragen van de leden van de VvE. Het aangaan van een lening zal een verhoging van deze bijdrage betekenen omdat de VvE rente en aflossing zal moeten betalen. Een bank zal dus waarschijnlijk de financiële situatie van alle leden in beeld willen brengen alvorens te beslissen omtrent verstrekking van een lening. Kan één lid namelijk de (verhoogde) bijdrage niet betalen, dan is de consequentie dat de andere leden het ontbrekende bedrag moeten ophoesten. Dit kan een sneeuwbaleffect hebben als daardoor weer andere leden in de financiële problemen komen.

Wat overigens ook niet aantrekkelijk is voor geldverstrekkers is dat bij wanbetaling door de VvE de leden alleen aangesproken kunnen worden voor hun aandeel in de geldlening. Er is dus geen sprake van een hoofdelijke aansprakelijkheid van ieder lid. De leden zijn enkel aansprakelijk voor het aandeel in de schuld en de rente conform hun aandeel in het totaal van het complex.

Samenvatting

In dit stuk heb ik enkele punten behandeld uit het nieuwe splitsingsreglement van de KNB. Dat reglement vormt de basis waarop de notaris voortbouwt als hij of zij een akte van splitsing in appartementsrechten opstelt. Die akte bevat de basisregels van het betreffende appartementencomplex en is te vergelijken met de Nederlandse Grondwet aangezien het aanpassen ervan moeilijk zo niet onmogelijk is.

Uit het nieuwe splitsingsreglement heb ik de regels betreffende stalling van scootmobielen in de gemeenschappelijke gangen behandeld en aangegeven dat opladen van (semi-)elektrische auto’s mogelijk is geworden. Ook het verbod op verhuur via AirBnB van een appartement heb ik vermeld.

Tevens is duidelijk geworden dat een VvE een reëel onderhoudsfonds moet hebben waar jaarlijks voldoende geld in wordt gereserveerd. Dat kan op twee wijzen. Een simpele, gebaseerd op de kosten van herbouw en een andere, die inhoudt dat er een Meerjaren Ondershouds Plan moet worden opgesteld.

Als laatste heb ik ook het novum vermeld dat de VvE zelf leningen kan aangaan om kosten van (groot) onderhoud te kunnen betalen. Of dit een hoge vlucht zal nemen, is wel een vraag. Banken zullen naar mijn inschatting de kat uit de boom kijken.

Ik hoop met dit stuk enige duidelijkheid te hebben gegeven omtrent de werking van een Vereniging van Eigenaars onder het nieuwe regime.

Meer columns van mij in de rubriek “Van de wieg tot het graf”? Kijk op deze pagina: https://tvvalkenburg.tv/van-de-wieg-tot-het-graf/

Wil je meer informatie, kijk dan eens op mijn website.