Foto-Ernst-Loendersloot_webMr. Ernst Loendersloot werkt al jaren als kandidaat notaris in Maastricht.

Op de website van TV Valkenburg plaatsen we van Ernst elke week een column over wat er allemaal speelt op een notariskantoor.

Meer columns van Ernst? Kijk op deze pagina: https://tvvalkenburg.tv/van-de-wieg-tot-het-graf/

In de vastgoedbranche komt het geregeld voor: een interessant beleggingsobject komt op de markt, er moet snel gehandeld worden, maar de kopende BV moet nog opgericht worden. Meestal omdat er nog deelnemers gezocht moeten worden die daadwerkelijk hun geld willen investeren in dit pand.

Bekrachtiging door BV i.o.

Doorgaans wordt er voor gekozen om de koopovereenkomst te laten tekenen namens de nog op te richten BV, de zogeheten BV i.o.. In de oprichtingsakte wordt vervolgens opgenomen dat de BV alle afspraken erkent en zal nakomen als had de BV de overeenkomst zelf getekend. Dat is de zogeheten bekrachtiging.

In beginsel zijn dan degene die de koopovereenkomst getekend hebben, namens de BV i.o. niet meer zelf aansprakelijk voor alle verplichtingen uit dat koopcontract dus ook niet voor de boetes die op niet-nakomen staan.

Eerder heb ik geschreven over de situatie dat degene die getekend had, toch privé aansprakelijk was (naast de BV).

Moet de wederpartij hebben bereikt

Maar dit keer wil ik graag een recente uitspraak van de Hoge Raad onder de aandacht brengen. Ondanks de bekrachtiging door de BV waren de ondertekenaars toch aansprakelijk.

Iemand (laat ik hem met X aanduiden) tekent namens Z B.V. i.o. een koopcontract voor een (beleggings)pand.

Deze BV bestaat op dat moment nog niet, maar wordt een tijdje later opgericht door X. In de oprichtingsakte is opgenomen dat de BV alle rechtshandelingen bekrachtigt die namens haar zijn verricht vóór de oprichting. Dus ook het aangaan van de koopovereenkomst.

Vervolgens komt de BV haar verplichtingen niet na en gaat de verkoper de schade verhalen. De BV zelf heeft een zeer laag geplaatst en gestort kapitaal en biedt dus geen verhaal. Daarom richt de verkoper zijn pijlen op X, want die heeft tenslotte het koopcontract getekend.

Wat ik voor jou als lezer interessant vind, is niet zozeer dat de Hoge Raad de verkoper gelijk geeft en dat X moet betalen. Maar vooral dat de rechters van mening zijn dat de verkoper niet gehouden is om zaken te doen met Z BV omdat de bekrachtiging niet werkt ten opzichte van de verkoper. Die bekrachtiging had de verkoper (aantoonbaar) moeten bereiken, maar stond slechts in de oprichtingsakte die alleen X en Z BV aanging.

Stuur kopie oprichtingsakte aan de wederpartij?

Praktisch gezien betekent de uitspraak dat als je contracten aangaat namens een BV i.o., je er goed aan doet om ná de oprichting van de BV en de inschrijving ervan bij de Kamer van Koophandel, een brief te sturen aan de contractspartners, met daarin de mededeling dat de BV i.o. is opgericht én bekrachtigd heeft.

Een kopie van de oprichtingsakte – waarin tenslotte de bekrachtigingsverklaring staat – meesturen lijkt me wat te ver gaan. Maar in je brief die verklaring citeren lijkt mij wel zo verstandig.

Meer columns van mij in de rubriek “Van de wieg tot het graf”? Kijk op deze pagina: https://tvvalkenburg.tv/van-de-wieg-tot-het-graf/

Wil je meer informatie, kijk dan eens op mijn website.